住宅ローン審査に通る方法 
~住宅ローン審査基準を満たして審査に通る!~

「夢のマイホーム」を手に入れる!
これは多くの人が望んでいる夢ですね。

マイホームを購入する方の多くが、自己資金だけでは足りずに、住宅ローンを借りています。

たくさんの貯金があり、年収も多く、定期収入のあるサラリーマンや公務員なら住宅ローン審査に通ることができるのですが、実際は、様々な理由で住宅ローン審査に落ちてしまい、住宅ローンを借りることができないという方がたくさんいらっしゃいます。

住宅ローン審査に通るためには、住宅ローン審査基準を満たす必要があります。

「銀行は住宅ローン審査でどのような項目をチェックしているのか?」

詳しく説明をさせていただきます。
住宅ローン審査に通りたい方は要チェックです!

銀行が住宅ローン審査時にチェックしている:住宅ローン審査基準(住宅ローン審査項目)について

住宅ローン審査では下記の項目をチェックしております。
(*平成27年3月に発表された平成26年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書の内容を一部参考にしております。)

1. 完済時の年齢

約8割の金融機関が80歳未満であることを審査基準にしています。
約1割の金融機関が75歳未満であることを審査基準しています。
審査に高確率で通りたいなら、返済完了時期が80歳未満になることが必要です。

*60歳以上の方は定期収入がなくなったり、収入額が大幅に減りますので、住宅ローンの返済原資が少なくなります。
できれば、遅くとも、65歳までに完済するようなスケジュールを組みましょう。

2. 借入時の年齢

借入時の年齢についてですが、多くの銀行が60−65歳未満であることを求めています。
60歳以上であれば、審査基準を満たします。
(当サイトをご覧頂いている方の多くが、20−40代の方だと思われますので、全く問題無いでしょう。)

ただ、実際は、収入が少なくなる60-65歳以上で住宅ローンを組んでしまうと、住宅ローンの返済が困難になる可能性が高くなります。
そのため、60歳以上で、高額な住宅ローンを組む場合、住宅ローン審査に落ちる可能性が非常に高くなるでしょう。

3. 返済負担率

返済負担率とはローン年間返済額の割合です。たとえば、年収が500万円でローン年間返済額が150万円(住宅ローン以外のローン返済も含む:例 自動車ローン、ショッピングローンなど)なら、返済負担率は30%となります。

返済負担率が30%以内であれば、8割以上の銀行では、審査基準を満たしているようです。
返済負担率が45%でも、2割強の銀行では、審査基準を満たしているようです。
ただし、返済負担率が50%を超えると、返済不能とみなされ、住宅ローン審査で落とされるでしょう。

住宅ローン審査に通りたいなら、下記の政府系金融機関の提供している:フラット35の返済負担率の基準以下で、申し込むと良いでしょう。

年収 返済負担率
300万円未満 返済負担率25%
300万円以上 400万円未満 返済負担率30%
400万円以上 700万円未満 返済負担率35%
700万円以上 返済負担率40%

 

*住宅ローン返済を無理なく行うためには、返済負担率が20%程度以下であることが望ましいと言われています。

4. 担保評価

殆どの銀行は、住宅(またはマンション)の担保価値をチェックしております。

特に、中古の戸建て・マンションについては、より厳しくチェックされる可能性が高いです。

担保評価が低く判断されてしまいますと、住宅ローン審査結果によっては、住宅ローン借入金額を下げられる場合がありますし、審査で落ちることもありえます。

特に、中古物件を購入する方は「いくらぐらいの住宅ローンを借りることができるのか?」事前に不動産屋さんや銀行に確認するようにしておきましょう。

5. 勤続年数

勤続年数は3年以上あれば問題なく、審査基準を満たします。

最近は、転職をする方が増えていますので、審査基準がゆるくなっており、1−2年以上あれば問題ないという銀行もたくさんあります。

特に、同業種への転職で、収入アップをしたり、より地位の高い役職につく、キャリアアップの転職の場合は、勤続年数が半年~1年程度でも、審査に通ることが可能なようです。

6. 健康状態

住宅ローンを借りるためには、団体信用生命保険に加入することが一般的です。
健康上の理由で団信に入ることができない方へ、最近は少し条件が緩和された、肝機能障害・高血圧症・糖尿病などであっても加入できる「条件緩和型の団信」が提供されています。

9割以上の銀行では団信への加入を求めていますので、健康状態があまりよくなく、一般的な団体信用生命保険また条件緩和型の団体信用生命保険に加入できない方は、住宅ローン審査に通ることができる可能性が低くなります。

万が一の場合に、家族へ迷惑をかけないためにも、住宅ローン申込時には、団体信用生命保険の加入をオススメします。たまに、虚偽の報告をして団体信用生命保険に加入しようとする方がいらっしゃるようですが、虚偽で加入した保険は無効になるので、絶対にやめましょう!

7. 年収

年収は最低でも100−150万円以上が審査に通るためには必須です。

ですので、年収が100万円以下のパート/アルバイト・フリーター・無職の場合は、住宅ローン審査に通ることは難しいです。

住宅ローン申し込みの際に返済負担率を計算して、年収が不足する場合、ご夫婦が共働きの場合は、夫婦の収入を合算して申し込むと良いでしょう。

ご本人の年収が500万円で返済負担率が50%(年間のローン返済額が250万円)を超えるようで住宅ローン審査に通る基準を満たない場合でも、奥様の収入が500万円あれば、合計1000万円になり、返済負担率が25%となり、住宅ローン審査基準を満たし、住宅ローンを借りることができます。

収入合算はアルバイト/パートの収入でも合算できますので、住宅ローンを高確率で借りたいなら、収入合算をオススメします。

8. 連帯保証

住宅ローンを申し込む際には、保証会社を利用することが一般的で、第3者の保証人は必要ありません。

ただ、夫婦で住宅ローンを借りる場合は、連帯保証人に妻(または夫)がなることが一般的です。

連帯保証人になる場合は、連帯保証人の信用状況もチェックされます。

具体的にはカードローン/リボ払いなどのローンの状況、また、過去に破産などをしていないかどうか信用情報もチェックされます。

連帯保証人の信用情報に問題があれば、審査に通ることができませんので、注意してください。

9. カードローン、その他の借金の状況

住宅ローン審査では個人信用情報を必ずチェックします
個人信用情報のローンの借入状況/返済状況、クレジットカードの使用状況/返済状況などを重点的にチェックします。

特に返済の遅延や未払いがあれば、審査に通りにくくなります。

ちなみに、銀行/金融機関(保証会社による審査も含む)が住宅ローン審査(事前審査/本審査)の際にチェックする個人信用情報機関は、下記の3社です。

(1) CIC(シー・アイ・シー、CREDIT INFORMATION CENTER)

CICとは、クレジット会社の共同出資により、割賦販売や消費者ローンのクレジット事業を営む企業による信用情報機関です。

延滞情報は2年間(ただし、異動(61日以上または3ヶ月以上の延滞)が記載されている場合は、5年間記録されます。)自己破産をした場合、5年間記録されます。

(*信用情報機関の情報は消えますが、延滞をした会社(ローン会社、銀行など)および、その会社の系列会社には延滞記録はずっと残り続けます。ですので、長期間の延滞や延滞を繰り返した場合は、たとえ、信用情報機関から延滞記録が消えたとしても、延滞をした銀行で住宅ローンを借りることはかなり難しいです。)

下記は、CICで、私の登録されている信用情報です。


クリックすると拡大します。


クリックすると拡大します。

<状況の箇所に記載される主な内容について>
$マーク もしくは 白紙 であれば、返済を予定通りに行っているということで問題ありません。
P(一部のみ入金)・A(未入金)が記載されていると、住宅ローン審査に通りにくくなります。

1回程度の未入金(残高不足)で、数日以内に入金をした場合は、問題がないと判断され、個人信用情報履歴にAと記載されない場合が多いです。(一部のローン会社・カード会社では、未入金確認後に、すぐに信用情報履歴に登録する場合がありますので、注意が必要です。)

1回程度のAが記載されている程度であれば、住宅ローン審査に通ることができる可能性は残されています。ただし、連続して記載されている場合、「お金に困っている。」「返済予定を守らない。」と判断され、住宅ローン審査に通らなくなりますので、ご注意ください。

赤い線で囲まれた欄に「異動」と記載されている場合は、61日以上または3ヶ月以上の延滞をしたということになります。

残念ですが、異動が記載されている場合は、5年間異動の履歴が消えるまで、住宅ローン審査に通ることができません。

CICの個人信用情報を自分でチェックすることができます。窓口に直接行けば500円、郵送/スマホ(パソコン)なら1000円を払って、申し込みをすれば、自分の個人信用情報を確認できます。

(2) JICC(日本信用情報機構)

貸金業系の信用情報機関。
CICと同じように、借入状況/延滞履歴/異動の履歴(61日または3ヶ月以上の延滞)/破産の履歴を主にチェックされます。

延滞履歴は最短で1年で削除されます。
破産の履歴は5年間記録されます。
(*信用情報機関の情報は消えますが、延滞をした会社(ローン会社、銀行など)および、その会社の系列会社には延滞記録はずっと残り続けます。ですので、長期間の延滞や延滞を繰り返した場合は、たとえ、信用情報機関から延滞記録が消えたとしても、延滞をした銀行で住宅ローンを借りることはかなり難しいです。)

JICC(日本信用情報機構)の個人信用情報を自分でチェックすることができます。窓口に直接行けば500円、郵送/スマホなら1000円を払って、申し込みをすれば、自分の個人信用情報を確認できます。

(3) 全国銀行個人信用情報センター(全銀協)

主に銀行が加盟している信用情報機関。
CICと同じように、借入状況、延滞履歴/異動の履歴(61日または3ヶ月以上の延滞)/破産の履歴を主にチェックされます。

延滞履歴は最短5年で削除されます。
破産の履歴は10年間記録されます。
(*信用情報機関の情報は消えますが、延滞をした会社(ローン会社、銀行など)および、その会社の系列会社には延滞記録はずっと残り続けます。ですので、長期間の延滞や延滞を繰り返した場合は、たとえ、信用情報機関から延滞記録が消えたとしても、延滞をした銀行で住宅ローンを借りることはかなり難しいです。)

全国銀行個人信用情報センター(全銀協)の個人信用情報を自分でチェックすることができます。郵送による申し込みを行い、1000円を支払えば、自分の個人信用情報を確認できます。

これらの個人信用情報を銀行(銀行から紹介される保証会でも)の住宅ローン審査時にチェックされますので、当たり前のことですが、クレジットカード/ローン/ショッピングの分割払いは予定通りに支払うようにしてください。

また、クレジットカードは将来借り入れをする可能性があるとみなされる場合があり、所有枚数が多すぎると、借入金額を減らされる場合があります。

高確率で、自分が望んでいる金額の住宅ローンを借り入れしたいなら、余分なクレジットカードは解約しておくと良いでしょう。

消費者金融・カードローンなどの借り入れがあると審査に落ちる場合が多いです。住宅ローン審査に通りたいなら、これらのローンは完済するか、少しでも多くの金額の返済をしておきましょう。

10. 雇用形態

正社員や公務員であれば、問題なく、住宅ローンを借りることができます。
ただし、契約社員・派遣社員の場合は、半数近い銀行は「No」です。
契約社員/派遣社員の場合は、継続して雇用されるという保証がない場合も多々ありますので、将来的には定期収入が見込めない可能性があるということで、住宅ローン審査で落ちやすくなります。

ただ、最近は契約社員/派遣社員として働く方もたくさん増えていますので、その状況を考慮して、契約社員/派遣社員向けの住宅ローンを準備している銀行も増えています。
契約社員/派遣社員で住宅ローンを借りたいなら、派遣社員/契約社員を対象とした住宅ローンに申し込むと良いでしょう。

なお、フリーター/アルバイト(パート)については、住宅ローン審査に通ることは、ほぼ100%難しいです。フラット35のような公的機関を利用すれば、職業に関係なく住宅ローン申込をできますが、実際は、住宅ローンを借りることはかなり難しくなります。

自営業者/フリーランスについては、過去3年分(2年で良い銀行もあります)の確定申告書を提出する必要があります。黒字で収益(サラリーマンの収入に当たる)があれば問題無いですが、赤字であれば、住宅ローン審査に通ることは厳しくなります。

11.住居・マンション取得理由

住宅ローン審査の際に、「不自然な理由」で、住宅/マンション購入をする場合は、たとえ、他の住宅ローン審査基準を満たしたとしても、住宅ローン審査で落とされる場合があります。

たとえば、投資用の不動産を住宅ローンで買おうとする場合は、住宅ローン審査で落とされます。また、仕事場から非常に遠くのマンションを住宅ローンで買おうとする場合で、合理的な理由が考えられないなら、何らかのリスクがあると考えられ、住宅ローン審査で落とされる場合があります。

以上が、住宅ローン審査の基準です。

たくさんの住宅ローン審査基準を記載しましたが、特に重要なのは、下記の項目になります。
重要なので繰り返しになりますが、再度、説明しますね!

<住宅ローン審査で特に重要な項目>

1.返済負担率

低ければ低いほど通りやすくなります。

下記の基準値以下で、住宅ローンを申し込むようにしてください。

年収 返済負担率
300万円未満 返済負担率25%
300万円以上 400万円未満 返済負担率30%
400万円以上 700万円未満 返済負担率35%
700万円以上 返済負担率40%

 

2.雇用形態

正社員=OK.前述したように、正社員でない、契約社員/派遣社員の場合は、契約社員/派遣社員を対象にした住宅ローンに申し込む。

3.クレジット/消費者金融からの借り入れ。

信用情報は100%審査でチェックされます。前述したようにカードローン/消費者金融ローンを借りている場合は、できるかぎり、完済しておくようにしてください。

住宅ローン審査に通りたいなら、以上の住宅ローン審査基準をチェックして、事前に対策をできることは実践してくださいね。

あなたが住宅ローン審査に通ることを願っています!


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